프라임론

                                                                         
중국 내에서 한국인이 부동산 매매 관련문제에 관하여 본 변호사는 중국현행법률법규 및 변호사 경험에 결합하여 다음과 같은 의견을 드립니다.

부동산을 구매할 때 외국인이 향유하는 정책은 중국국민과 비슷합니다. 단,신 분과 국적등 요소의 제한으로 외국인이 부동산을 구매할 때 절차상에서 일정한 특수성이 있으며 보다 더 많은 자료를 제공해야 하고 매매계약도 공증수속을 마 쳐야 합니다.또한 중국은 지방에 따라 정책차이가 많기에 아래는 주로 중앙법령 에 따라 정리한 의견입니다.

1.취득절차 개요

1.1매매쌍방이 매매계약을 체결한다.
1.2 구매자가 섭외 비준사무실에 신고하여 비준을 받는다.
1.3 매매쌍방이 명의 변경 관련 자료를 제출
1.4 매매쌍방이 부동산 소유권 명의 변경수속을 밟는다.
1.5 부동산 소유권 증서를 수령한다.

2. 제한 조건

2.1 외국인이 부동산을 구매할수 있는 조건
2.1.1중국경내에서 근무,학습시간이 누계로 1년이상인 외국인, 동시에 출입국관리국에서 거류상황증명이 있어야 한다.
2..1.2 생활수요로 경내에서 자가용 부동산을 한 채만 구매할 수 있다.
2..1.3자가용 부동산을 구매하려면 반드시 실명제를 취해야 한다.

2.2 송금에 관한 요구
2.2.1 경외에서 경내로 송금을 통해 부동산을 구매할 경우 외환지정은행에 부동산 매매 계약 혹은 예매 계약,유효한 여권등 신분증명,1년이상 경내 근무계약 혹은 학적증명,부동산주관부문에서 작성한 도시부동산 예매계약 등기 등 관련 증명을 제출하여 외환지정은행에서 진실성을 심사하고 확인을 한후 부동산 양도금 외환결제를 처리하고 부동산 개발기업의 인민폐계좌로 입금합니다.
2.2.2  경내 외환계좌로 부동산 양도금을 지불할 경우 외환지정은행에 2.2.1에서 규정한 자료를 제출하여 외환지정은행에서 진실성을 심사,확인 한후 부동산 매매 외환결제자금을 부동산 개발기업의 인민폐계좌로 입금합니다.

3. 부동산을 구매할 때 제출해야 할 서류

3.1  신분증명:여권과 외국인 거류증
3.2  시 섭외항목 국가안전심사비준문건
3.3  번역명 공증
3.4  1년이상 근로계약,취업증 혹은 학적증명
3.5  승낙서:구매한 부동산을 거주로 사용한다는 보증
3.6  제출한 증명서가 외국어로 쓰일 경우 동시에 공증을 거친 중문 역본을 제출해야 한다.
3.7  대출이 필요하면 아래와 같은 자료를 첨부하여 제출해야 한다.
3.7.1 대출인의 수입증명과 소재단위의 영업집조(날인/그해 년검페이지 필요),학력증명 및 자산증명(대출금액이 비교적 클 경우 필요됨)
3.7.2 합법적이고 유호한 첫 번째 대금지불 증빙서류

4.외국인 부동산 구매 시 주의점

주의점1. 위탁대리인의 권한을 명확해야 한다.
주의점2. 외국인이 대출을 신청할 때 필요되는 자료
(1)대출 소재지에서 고정적인 수입이 있는 경우 신분증명, 거류증, 취업증명, 수입증명,소속 회사의 영업집조 복사본 혹은 노동계약서 등 자료를 제출해야 한다.
(2)대출 소재지에서 고정적인 수입이 없는 경우 신분증명,수입증명(소재국 공증기관 공증이 필요),혼인증명 및 배우자가 부동산 저당대출을 동의하는 증명(소재국 공증기관의 공증이 필요),배우자 신분증명 등 자료를 제출해야 한다.

주의점3.계약은 반드시 공증을 거쳐야 한다.

공증할 때 필요되는 증명,자료:
(1)구매자는 여권,위탁서(타인을 위탁하여 공증을 할 경우 필요됨),대리인 신분증명을 제출해야 한다.
(2)판매자는 <부동산 소유권증>과 당사자 신분증명 등을 제출해야 한다.쌍방이 친히 현장에 가서 공증원앞에서 계약을 체결해야 한다.특수한 곤난이 있을 경우 공증원이 찾아가서 접수할 수 있다.

5.부동산 양도 절차
  5.1.판매자는 부동산 소유권증서,신분증서,부동산의 기본상황, 부동산 권리소속상황,부동산 차압,저당,질권 유무상황,채무쟁의 유무,공유권자가 부동산 판매를 동의하는 증명서류,부동산 임대상황 및 임차인이 우선구매권을 포기한다는 증명 등 합법적 자료를 매수인에게 제공한다. 
5.2.협상하여 매매계약을 체결
5.3.구매자가 은행대출을 통해 부동산을 구매할 경우 매매 쌍방은 같이 은행에 가서  대출수속을 밟아야 한다.
판매자가 제공해야 할 자료:본인 신분증 원본,결혼증 혹은 독신증명,호적부 혹은 여권 및 날인한 수입증명.
  5.4.매매 쌍방이 신분증명,호적부를 제출하고 공동으로 부동산거래관리부문에 신청하여 비준을 받는다.부동산이 판매조건에 부합될 경우 소유권 명의 변경을 비준한다.
5.5.세금,비용 납부
  5.6.소유권 명의 이전 수속을 밟는다.거래 쌍방은 부동산거래관리부문에서 소유권 명의 변경등기를 한다.
  5.7.구매자가 부동산 소유권증을 수령하고 양도금을 지불한다.판매자가 부동산을 교부하고 주택관리비를 계산한다.

부동산 구매 관련 세금과 비용
(구매자가 납부해야 할 세금과 비용)
1. 세금
종류 세율 납세
의무자 납세기간 징세기구
계약세 부동산 매매 가격의 3-5%(각지방의 상황에 근거하여 특혜세율을 제정할 수 있다) 구매자 매매 계약 체결한 날부터 10일 내로  원칙상 지방세무국에서 징수하지만 특수곤난이 있을 경우 직상급 징수기관의 비준을 받고 부동산관리부문,토지관리부문 혹은 기타 기구를 위탁하여 징수할 수 있다.
인지세 부동산 매매 가격의 0.05%  구매자 계약체결한 다음달 지방세무국

2.  비용
2.1  은행대출비용
은행대출을 통해 구매할 경우 대출과정에서 일정한 비용이 생깁니다.대출은행이 다름에 따라 비용차이가 조금 있습니다. 건설은행에서의 대출비용을 소개해 드리니 참조할 수 있습니다.
2.1.1  저당등기비:80RMB/채
2.1.2  보험료: 부동산 가치×년 비용율×대출 연한 (년 비용율:1-5년은 0.07%,6-10년은 0.06%,11-15년은 0.055%,16-20년은 0.05%,20년이상은 0.045%)

2.2 부동산 등기비:80RMB/채　
2.2.1 현급이상 지방인민정부 부동산관리부문에서 징수한다.
2.2.2 부동산 등기신청인이 등기비를 부담한다.

2.3  공증비:부동산 매매 가격의 3%,공증신청인이 부담한다.

2.4  부동산을 교부할 때 또 부동산 수리기금,가스비,난로비,주택 관리비등이 발생할 수 있습니다.

부동산 양도인이 납부해야 할 세금 및 관련 비용

1. 영업세:
세율:5%
2009년1월1일부터 12월31일까지 개인이 구매한지 2년 안되는 비보통주택을 판매할 경우 판매가격에 대해 영업세를 전액 징수한다.개인이 구매한지 2년넘은 (2년 포함) 비보통주택 혹은 구매한지 2년 안되는 보통주택을 판매할 경우 판매수입에서 부동산 구매가격을 덜고 남은 차액에 대해 영업세를 징수한다.개인이 구매한 2년을 넘은(2년 포함) 보통주택을 판매할 경우 영업세를 징수하지 않는다.

명사해석:보통주택이란 아래 조건을 동시에 갖춘 주택을 말한다. 주택건축용적율이 1.0이상;주택 한채의 면적이 144평방미터이하; 실제거래가격이  동급별 토지상의 평균거래 가격의 1.44배 이하.
이상 조건에 동시에 만족하지 않은 주택은 비보통주택이다.

2.개인소득세:
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