프라임론

동부증권의 최근 재무제표를 보면 놀랍다. 2004년 연간 24억원에 불과하던 당기순이익이, 2005년 갑자기 252억원으로 늘어났다. 2006년에는 다시 100억원으로 주춤했지만 올 들어서는 1분기에만 97억원의 이익을 냈다. 그렇다고 매출액이 크게 늘어난 것도 아니다. 2006년 매출액은 2527억원으로 2004년의 1284억원보다 겨우 두 배정도 늘었을 뿐이다. 도데채 어찌 된 일일까?

이건희 삼성그룹 회장이 ‘한 사람의 S급 인재라 10만명을 먹여살린다’고 말한 것처럼, 동부증권도 잘 영입한 인재 한 사람이 회사를 강하게 바꿔놓았다. 바로 윤기식 부동산금융팀 이사다. 윤 이사는 탁월한 실적으로 동부증권을 부동산금융 분야의 강자로 끌어올렸다.

그럼 다른 증권사도 다 하는 부동산금융(PF)에서 어떻게 유독 윤 이사만 대박을 낼 수 있었을까? 간단하다. 다른 증권사들이 시행사 보증을 바탕으로 한 부동산금융에 매달리고 있을 때을 윤 이사는 부동산 금융에서 시행사 보증을 없앴다. 윤 이사가 의 전직장이던 은행에서 하던 방법이다. 보증이 필요없을 정도로 우수한 시행사의 프로젝트에만 투자하는 것이다.

보증이 없으면 일단 거품이 없다. 시행사가 정한 가격이 아니라, 시행사의 원가에서부터 가격 계산이 들어가므로 불필요한 비용들이 줄어든다. 시행사 입장에서도 자금조달과 보증에 대한 부담이 없으니 공사에만 집중할 수 있고, 투자자 입장에서도 높은 신뢰도를 갖고 투자금액을 최적화시킬 수 있어 좋다. 쉽게 말해 지금까지 담보대출만 해오던 부동산 금융 분야의 관행에서 신용대출이라는 신시장을 개척한 셈이다.

그렇다면 이미 은행권에서 하고 있는 무보증 부동산금융 하나로 윤 이사가 대박을 낸 것일까? 아니다. 윤 이사의 전략은 사업의 구조화에서 더욱 빛난다. 투자대상 자산에 대한 소유형태별로 투자자들을 모집했던 방식 대신 그는 리스크별로 투자기간과 투자구간을 구조화했다. 어차피 기관자금이라는 게 다 리스크 감내정도와 투자기간에 차이가 있는만큼 각 금융기간별로 원하는 시기에 원하는 이율로 사업에 참가할 수 있도록 차별화 했다. 이렇게 하니 그만큼 자금을 모으기 쉽고, 투자자들의 만족도 역시 높아졌다. 사업의 성공확율은 물론 사업참가자들의 만족도와 함께 수수료률도 높아져 대박이 날 수 밖에 없다.

이미 이같은 방법을 통해 삼성엔지니어링이 울산 강동산하지구에 30만평 규모의 주상복합지구를 건설하는 2000억원짜리 프로젝트를 성사시켰고, 현재 1400억원 규모의 태안 리조크개발 프로젝트 출범도 마무리 단계다. 태안 프로젝트는 준공후 가치를 미리 감정해 이를 바탕으로 자금을 조달하는 방식을 택했다. 즉 투자금액이 1400억원인데, 완공후 가치는 3000~3500억원에 달하는만큼 30~40%만 분양되도 원금 회수가 가능하다는 점을 부각시켰다. 2005년 이후 만 2년동안 그가 성과를 프로젝트 규모만 3조원을 넘어 4조원에 달하고 있다. 보통 이같은 부동산 프로젝트의 수수료율이 100bp인점을 감안하면 300~400억원의 수익을 올린 셈이다. 게다가 이런 수입은 거의 대부분 순이익으로 직결된다.

그렇다면 윤 이사는 이런 ‘영업비밀’을 언론에 까지 공개하는 이유는 뭘까? ‘의사가 공부하지 않으면 환자가 죽고, 금융기관이 공부하지 않으면 기업이 죽는다’는 소신 때문이다. 이미 사용한 방법은 외부에 알려질 수 밖에 없고, 또 설령 알려지지 안았더라도 한가지 방법에만 묻히면 발전이 없기 때문이다. 윤 이사는 항상 새로운 사업구조와 아이디어를 찾기 위해 노력한다고 한다. 그가 생각중인 아이디어 가운데 하나는 토지매매와 인허가 여부를 옵션화하는 것이다. 토지 매입단계에서 옵션계약을 맺고 향후 토지인가 결과에 따라 땅을 매입할지 매입하지 않고 수수료만을 지불할지의 여부를 결정하는 방식이다. 바늘하나 꽂기에도 촘촘한 스케줄 속에서 부동산학 박사과정을 밟고 있는 것도 이같은 아이디어를 비즈니스에서 활용하고자사는 이유에서다.

그렇다면 그가 좋은 아이디어로만 성공을 거둔걸까? 역시 아니다. 그는 타고난 ‘성공유전자’을 갖고 있다. 바로 ‘긍정의 힘’이다. 긍정은 도전을 낳고, 도전은 성공의 밑거름이다. 보수의 극치라는 은행원 출신인 그가 증권업계에서 성공할 수 있었던 비결이다.

이제 윤 이사의 긍정의 힘은 동부증권을 넘어, 동부금융네트워크를 바꾸고 있다. 보험사 가운데서도 보수적으로 소문난 동부화재를 주축으로 한 동부가 윤 이사의 성공을 계기로 적극적인 투자마인드로 바뀐 것이다. 강남에 뚝 떨어져 있던 동부화재와 동부생명의 자산운용부문이 여의도로 자리를 옮기고, 얼마전에 신한은행에서 출범시킨 블라인드펀드(Blind funnd)에는 무려 1000억원을 투자해, 2대주주 지위를 확보했다. 현재 윤 이사는 동부금융네트워크의 투자자문 위원회 위원으로 블라인드 펀드의 의사결정에도 참여하고 있다. 이제 그의 목표 가운데 하나는 동부증권을 IB가운데서도 단연 선두권으로 올려놓겠다는 것이다.

“지금까지는 수수료로만 주로 수익을 냈습니다. 하지만 진정한 IB는 자기 돈을 투자해야죠. 수익이 더 늘어나는 것은물론 그만큼 투자에 대한 경험을 쌓을 수 있고, 프로젝트의 성공에도 기여를 하는 일석삼조의 효과가 있기 때문입니다. 이제 동부금융네트워크도 적극적인 투자전략을 수립하고 있는 만큼 앞으로 PI부문에서도 성과를 내고 싶습니다”