프라임론

부동산 제테크-(10)재개발·재건축 감정평가의 TIP

저평가된 2~3층 상가 투자 고려


재개발구역 등에 투자하는 부동산중 상가도 하나의 투자상품으로서 중요한 위치를 차지하고 있다.

그런데 상가의 경우에는 생각보다 저평가된 투자가 가능한 부분이 있는데, 이는 2~3층의 점포다.

통상적으로 상가의 경우 1층을 100의 감정평가로 기준을 삼으면 2~3층의 경우 50~60의 감정이 가능하다.

그런데 실제 재개발 재건축지역의 상가는 1층의 경우 어느 정도의 시세가 형성되어 있으나 2~3층 상가의 경우에는 아주 열악한 수익률 및 노후도로 인해 1층의 50~60% 가격이 아닌 30~40%의 가격이하로 거래되는 것이 비일비재하다.

따라서 이러한 점을 감안하여 1층의 상가와 2~3층의 상가의 실제 매매가가 현저하게 차이가 난다면 차별화된 투자 컨셉으로 고려해 봄직한 부분이다.

재개발지역 등에서 흔한 경우는 아니지만 도로를 투자하는 투자자도 간혹 볼 수 있는데 적은 투자금액으로 분양자격을 취득할 수 있는 하나의 기회가 될 수도 있다.

도로의 경우 국·공유지가 많은 것이 사실이지만 사유지이면서 도로로 이용되고 있는 경우도 상당수 존재한다.

4m 이내의 골목길이나 모양이 일정하지 않은 대지가 건축물이 건축되고 남은 부분을 포장하여 사실상 도로로 사용되는 경우가 대표적인 예이다.

일반적으로 그 지목의 종류와 무관하며, 토지소유자의 주택 유무를 불문하고 토지면적이 90㎡ 이상이면 분양자격 또는 입주권 자격이 주어지는데 이러한 토지의 종류중 가장 대표적인 경우가 ‘도로’다.

다만 도로의 경우 일반 대지의 경우 보다 높은 감정평가를 받을 수는 없으나 통상 사도법상의 사도부지를 제외하고는 일반대지의 1/3가격으로 평가를 받으므로 만일 도로 지분을 매입시에는 이러한 평가가격을 감안하여 매수 금액을 산정하여야 한다.

만일 이러한 가격이상으로 매수를 할시에는 오히려 일반대지를 매수하는 것이 훨씬 더 나은 선택이 될 수 있기 때문이다.

재개발 구역등의 지역 곳곳에 가끔 존재하는 주차장의 경우도 눈여겨 볼만한 부분이다.

주차장의 경우에 도로유사시설로 인정하여 의외로 아주 저렴한 가격으로 매각되는 경우가 있는데, 감정평가시에는 만일 이러한 주차장의 현재 용도보다는 주차장 입구를 울타리 등으로 막고 그 안에 언제든지 주택 등 건축물 축조가 가능한 상태라면 주차장으로서의 평가가 아니라 100% 일반 대지로서 평가를 하게 된다.

따라서 이러한 부분에 대한 감정평가의 TIP을 미리 알고 있다면 의외의 투자 수확을 거둘 수 있을 것이다.

경사지 법면의 경우에도 현재 이용되고 있는 전, 답등의 용도 또는 방치된 상태를 그대로 감정평가되는 것이 아니라, 성토, 절토, 보강공사를 통한 대지이용 가능성에 따라 감정평가가 참작되므로 법면의 부위가 넓고 도로로 부터의 접근성이 뛰어난 필지 등은 눈여겨 볼만한 부분이다.