프라임론

전세담보대출에 관한 정보 이해와 취급 기관,  전세금융상품의 시작과 현재 근황에 관하여 기재

하였다. 개인적인 지식과 해당 금융사 지인을 통한 정보를 기재한것으로 필자의 내용이 정확또는

부정확 할수도 있다.

본론으로 들어가자면, 전세담보 대출의 시작은 사금융에서 부터 시작되었다.

말그대로 임대인으로 부터 반환받게될 보증금을 담보로 융자를 받는 형식이다.

처음 사금융이 취급하였을땐 연이자는 엄청나게 높았었다. 현재는 취급하는 사금융기관이 줄어들었지만, 그당시엔, 취급하는 기관들이 많았고, 사금융만이 가진 특별 상품이라 이용자 수가 상당이 많았던것으로 기억한다. 당시 IMF 시기였던 1996년대 후반부터 사금융의 전세담보 대출이 기승을 부릴때였다. 그당시 임대인 확인과정은 직접 사금융 직원이 방문하여 신분증 사본을 받거나 유선상으로 확인하는 과정이 전부였다. 임대인 동의 없이도 부동산에 확인만하여 대출을 해주는 경우도 많았다.

현재의 사금융은 임차인의 전세대출에 따른 보증금 압류 통지문서와 보증금 반환 채권양도 통지문 2가지를 직접 전달 또는 내용증명으로 보내고, 유선으로도 확인도 한다.

그러나 임대인 동의 없이 융자를 해주는 방식이 오히려 많아 졌다.

이것은 사금융에서 은행으로 많이 발전해 오면서 이자가 낮아진 대신 임대인 확인과정이 까다롭고

은행 전세담보 대출이용자 수가 늘어나면서 까다로운 임대인 확인과정에 임대인또한 불편하여 거절하는경우가 생겼기에, 사금융또한 나름대로의 방법을 모색해낸 것이다.

사금융을 잘못 이용한 임차인 역시 마지막 자본금인 전세금을 탕진하여 가정불화와 부부간의 이혼

문제가 제기 될만큼 상품의 심각성은 높았다.

하지만, 임차인 역시 전세자본금에 문제가 없도록 이자상환에는 평균적으로 연체율은 낮았다.

물론 제3자 임대인으로 부터 확인이 필요하지만 낮은 연체율과 원금회수에 차질이 없기에 점점

취급하는 기관이 사금융에서 2금융으로 한단계 올라서게 되었다.

2000년 초반 전세담보 대출을 시행한 기관들의 이자는 연 20% 후반때었다.

상품초기때는 상가전세보증금 담보 대출도 가능하였기에 이용자수가 확대되어 몇몇 저축은행은

그에 따른 수익성으로 현재 까지 흑자를 보고 있는것으로 알고 있다.

지금에서는 금리가 높기에 임차인들은 엄두도 못내지만 그땐 전세담보 대출을 받을수 있는 것만으로도 만족해야 했다.

처음 시행되었을땐 저축은행과 보험사에서 첫스타트를 열었다.

저축은행보단, 보험사의 경우가 인지도가 높기에 보험사 이용율이 높았지만, 임대인 동의조건이

까다로운 부분과 그반대 입장인 저축은행과의 대립이 시작되었지만, 보험사의 경우는 1년만에

관리체제로 바뀌는 양상이 번번이 일어났다. 관리 체제란 상품판매 일시중단을 말한다.

그에 반에 저축은행은 꾸준이 현 상품을 유지해오고 있기에 그만큼 수익성과 여러가지 다양한

임차인 조건에 최대한 반영하여 조금더 수월하도록 오히려 자금을 풀고 있다.

하지만, 전세대출에 필요한 임대인 동의부분이 현재까지도 쉽게 풀리지 않고 있다.

처음 이사들어갈때와 전세만기후 보증금 반환받을때외엔 임대인과 연락하거나, 만날 이유가 전혀 없는 관계의 격차가 크기 때문이다.

임차인 전세대출의 반대입장을 보여도 임대인의 입장에선 충분이 이해할만 하다.

보증금을 넘어선 금액을 임차인이 대출 받는것은 아닌지, 이자를 못내여 보증금을 넘어섰다는 이유로

임차인 대신 임대인이 지불해야 하는건지, 전세대출에 동의하였지만,  임차인이 대출원금을 갚지 못한걸 알고  전세만기때 금융사에 전액 송금처리를 하였는데, 그 이후에도 임차인이 점유권을 행사하는것은 아닌지, 또는 소유주로써, 주택 매도,매수건에 문제가 되는건 아닌지 걱정이 많아지는건 당연하다.

1부는 여기까지이며, 총3부로 나누어서 작성할예정이다.

- 2부 : 취급금융기관들의 상품영업별 진화과정

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