"토지별도등기있음"에 대해[부동산경매, 부동산경매학원]
| 토지 별도 등기있음, 경매나 매매물건에서 종종 토지별도등기있음 이라는 물건을 접하는 경우가 있는데 토지별도등기는 주로 집합건물의 대지권에 저당이나 근저당이 있을 때 토지별도등기를 한다. 구법 주택건설촉진법에의한 아파트를 분양 할려면 대지권(토지에) 어떤 권리의 설정이 있으면 분양 허가를 내주지않는다. 그러므로 주촉법에 의해 분양한 집합건물에는 거의 없다. 토지별도등기가 있는 경우 대지 전부에 이미 저당권이 설정되어 있는데 그 위에 아파트, 연립 등의 집합건물을 신축하고, 각각의 구분건물에 관하여 대지권등기를 하여 주었을 때, 이러한 아파트나 연립 등 구분건물의 등기부를 보면, "토지별도등기 있음"이라고 등재 되어 있습니다. 이런 경우에 아예 대지권등기를 하면서 토지에 이미 설정되어 있는 저당권을 각 구분건물별로 분할하여 주는 방법 등으로 법률관계를 단순화시켰으면 좋았을 텐데, 막연히 대지권등기만 하다보니 특히 경매(매매도 마찬가지) 등의 경우에 복잡한 문제가 발생합니다. 예를 들어 아파트 1세대가 낙찰되었을 때, 전체 아파트 대지 중 극히 일부분에 불과한 경매목적 아파트의 대지권을 위하여 전체 대지위의 저당권이 말소 될 수는 없을 것입니다.(민사소송법 제608조 제2항 참조) 따라서 종래의 경매실무에서는 토지(대지권)에 대한 저당권을 인수할 것을 조건으로 경매한다는 특별매각 조건("토지저당 낙찰인이 인수해야함")을 붙여 왔습니다. 이런 인수조건이 붙어 있는 구분건물을 경락받았을 때 토지위의 저당권은 말소되지 않고 그대로 존속하게 되며, 만일 채무변제가 되지 않아 토지의 저당권자가 경매를 신청하게 되면, 낙찰로 인한 새로운 토지 소유자에게 토지사용류 즉 지료를 지불해야 하고, 최악의 경우에 건물이 철거당하는 상황이 벌어질 수도 있습니다. 이러한 불합리한 문제점을 제거하고, 법률문제를 단순화 시키기 위하여 경매실무에서는 아예 토지저당에 관한 인수조건의 대상이 된 구분건물의 대지권 비율만큼의 상응하는 배당을 해주고 토지저당권을 그 비율만큼 일부 말소시키고 있습니다. 즉, 경락대금이 완납되면 등기부상의 A동 A호의 대지권에 대한 부분에 해당하는 지분을 말소시키는 방법으로 토지근저당에 부기등기를 순차적으로 행합니다. 궁극적으로 전체 구분건물의 순차로 전부 경매되기에 이르면, 토지의 저당권자는 채권액을 전부 변제받게 되고, 토지의 저당권도 전부 말소되는 합리적인 결과가 나오게 됩니다. 이 경우에 토지 위의 저당권자가 건물 부분의 매각대금에서는 우선변제를 받을 수 없음은 물론입니다. 토지별도 등기 있는 부동산에 응찰하기 위해서는 먼저 "토지저당 낙찰인이 인수해야 함" 이라는 인수조건이 붙어 있는지의 여부를 확인해야 합니다. 이런 경우에는 낙찰자가 토지저당을 인수하게 됩니다. 그러나 그러한 인수조건이 붙어 있지 않다면 토지 위의 저당권자가 경매 절차에 참여하여 채권신고 등을 하였는지 여부를 확인하고, 채권신고를 하였다면, 특별히 문제될 것은 없습니다. 토지별도 등기 있는 물건을 응찰하기 위하여 등기부 초본을 열람하여 저당채권의 존부, 원인, 수액 등을 확인하는 것 또한 잊지 말아야 하겠습니다. |
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