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투기지역 6억원 초과 아파트 담보 대출 높이려면  

'3.30 부동산 대책'으로 투기지역의 6억원 이상 아파트에 대한 주택담보대출에 '총부채 상환율(DTI.Debt to Income)'이 적용돼 대출 한도가 줄어들자 고민을 하는 이가 많습니다. 특히 대출을 많이 받을 수밖에 없는 일반 봉급생활자들이 타격을 받게 되었습니다. 이번 3.30 부동산 대책의 주요 요지는 투기지역&6억원 이상 아파트에 대한 담보대출 상한금액 방식이 기존의 아파트 시가(LTV) 기준 대비 몇% 하던 것이 이번에는 연소득 기준 이자 상환액(DTI)의 상한 40%로 바뀌었습니다.

DTI는 '주택담보대출을 받은 뒤 갚을 연간 원리금+기타 부채의 연 이자 상환액'을 연소득으로 나눠 구합니다. 연소득이 많아 상환능력이 클수록 대출한도가 높아지고, 투기지역의 고가 아파트에선 DTI 비율을 40% 넘겨 대출받지 못합니다. 연봉이 5,000만원인 회사원이 10억원 짜리 아파트를 사면서 담보대출을 받을 때(연 금리 5%) 3년만 빌린 뒤 일시상환하면 기존(4억원)보다 대폭 줄어든 5,300만원만 대출 받을 수 있습니다.

DTI 방식에 만기 일시 상환 대출금 계산식은 아래와 같습니다. 상기 예를 든 것으로 계산해 보면 연봉 5천만원의 40%는 2천만원입니다. 대출 기간이 3년이므로 총 6천만원이 되며 6천만원에는 대출 원금과 이자를 합한 값입니다. 따라서 연 이자 5%이므로 3년간 대출 원금의 5% 이므로 15%로 보면 6천만원=원금 K*0.15K입니다. 1.15K=6,000만원이므로 K=5,217만원이 됩니다. 만약에 대출 기간을 15년으로 한다면 2천만원*15=3억원이 되며 3억원은 대출금과 이자를 합한 값입니다. 대충 1억7천만원 정도 입니다.

먼저 연봉이 같다면 DTI 계산식의 분자에 해당하는 연간 원리금을 적게 할수록 DTI 비율이 높게 계산돼 나오고 대출 한도가 그만큼 늘어납니다. DTI 계산 때 마이너스 통장은 대출을 안 받아도 사용 가능한 한도만큼 빚으로 잡히기 때문에 만들지 않는 게 좋습니다. 신용대출 이자가 많이 나가도 DTI 비율이 낮게 산출되므로 불리합니다. 또 만기까지 상환금액이 일정한 원금 분할 방식보다 갈수록 줄어드는 원리금 분할 방식도 대출 한도를 늘리는 데 도움이 될 수 있습니다. 따라서 대출을 조금이라도 더 받으려면 ☞대출기간을 길게 하고 ☞마이너스통장이나 신용대출 등의 기존 부채를 없애며 ☞원금 분할 상환 대신 원리금 분할 상환 방식을 택하면 줄어든 대출 한도를 회복할 수 있습니다.

▶ 투기지역 시가 10억원짜리 아파트 구입 시, 대출이자 연5%
(대출가능금액:만원)
현행 연소득 변경
LTV기준/아파트 시가 기준 DTI기준/연소득 상환능력 기준
일시상환 장기분할상환
3년 15년 30년 35년
4억(단기) 6억(장기) 3000 3200 1억3천 1억9천 2억
5000 5300 2억1천 3억1천 3억3천
7000 7400 3억 4억4천 4억6천
(자료:국민은행)

늘해랑 고물창고 벨로씨엘 날라리천사 ♡♡해피니스♡♡ 그의 이야기 유학일기 바빌론 리더겐 공중그네
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