프라임론

“칼은 칼집에 있을 때가 두렵지 칼집에서 빼낸 칼은 더 이상 두렵지 않은 법이다”라는 유명한 말이 있다. 마치 최근 정부의 아파트가격 규제정책과 그 반대효과를 두고 하는 말인 것처럼, 정부의 아파트 규제 특히 재건축규제가 나오면 나올수록 집값은 마치 기다렸다는 듯이 다른 틈새로 삐져나오고 있다.

정부정책의 효과와 주택시장의 현실

재건축사업에 있어서 가장 최근의 강력한 규제책은 개발이익환수 차원의 임대아파트건립이었다. 이 정책이 발표되고 최종 실현되기 전까지는 어느정도 불안심리 등에 의한 재건축아파트 집값급등이 가라앉는 것 같았다. 그러나 막상 실현되자 임대아파트규제에서 벗어난 곳의 집값이 급등하였고, 더군다나 분명히 임대아파트를 공급하여야 하는 지역에서도 집값상승이 나타나고 있다.
이러한 현상에 대하여 많은 전문가들은 정부의 정책이 장기적 대안 없이 무차별 남발되었기에 정책의 신뢰도가 크게 떨어진 것을 원인으로 하는 의견도 있고, 다른 한편으로는 저금리 기조와 풍부한 시중의 유동자금이 부동산 이외의 투자처를 찾지 못하는 상황에서 정부의 규제는 한계가 있다는 의견도 있으며, 그 외에도 정권이 바뀌면 규제가 풀린다는 정책불신감도 큰 작용을 한다는 의견들도 있다.

더군다나, 최근 서울시에서는 정부의 집값안정정책에 문제가 있기에 자체적인 안정방안을 추구하겠다는 발표를 하여 눈길을 끌고 있기도 하다.
그런데 한 가지 더 주목해야 할 것은 본격적으로 재개발정비구역을 지정받고자 하는 서울과 수도권의 주택재개발 대상지의 집값급등 우려인데, 이미 알게 모르게 상당히 급등을 한 상태이다. 재개발정비구역으로 지정될 곳이나 지정된 지역은 일반적으로 지난 90년대 중반 이후로 가장 많다고 보여지며, 입지조건 또한 양호하여 개발 후 상당히 높은 주택가격이 형성될 지역이 대부분이다.
결국 강남 재건축아파트와 일반아파트의 집값을 안정시키지 못한 상태에서 강북 주요지역의 재개발 지역의 집값이 폭등하면, 그 때에는 과연 어떤 정책이 나와야 할까라는 문제가 또다시 대두될 것이다. 그리고 정부는 또다시 그때그때의 상황에 맞추어 새로운 규제를 내놓아야 하는 것인가라는 의문도 든다.

그런데, 분명히 짚고 넘어가야 할 문제가 있다. 그것은 과연 재건축아파트가 또는 재개발구역의 주택이 서울 수도권의 집값을 리드하는가 하는 점을 다시 생각을 해 봐야할 것이다. 실제로는 재건축이나 재개발의 기대이익은 인근 집값의 추세에서 나오는 것이고 또한 지역적인 가치에서 나오는 것이다.
그리고 원리상 인근 아파트가격이 10%상승하면 재건축대상아파트나 재개발재상 주택의 경우는 그보다 2배이상 상승하는 것이 당연하다. 왜냐하면 재건축사업의 경우에 신축아파트를 분양받으면서 부담하여야 할 금액이 어느정도 개략적으로 나와 있고 이 개략적 부담액과 종전 집값을 더하면 인근 아파트의 시세와 비교되는 가격인데, 만약 인근 아파트가 10%오르면 재건축대상아파트는 개략적인 부담액을 제외한 종전 집값이 인근아파트 가격 상승액 만큼 올라야 하기 때문이다.

* 인근집값 수준(100%) = 재건축대상아파트(50%) + 개략적 부담액(50%)
⇨ 인근집값(110%) = 재건축대상아파트(60%) + 개략적 부담액(50%)
☞ 재건축대상아파트 상승률 = 60% ÷ 50% = 120%
☞ 인근집값(인근 일반아파트) 상승률 대비 2배 상승 결과

그런데, 결과만을 보면 마치 일반아파트보다 두배 이상의 상승률을 보이기 때문에 재건축아파트가 해당지역 집값상승의 원인으로 비춰지게 되는 것이다. 그리고 재건축아파트 집값을 잡으면 해당지역 집값상승을 잡을 수 있다는 오류가 발생하는 것이다. 물론 재건축아파트가 인근 아파트 가격상승에 영향을 주지 않는 것은 아니다. 그러나 그 영향은 개발됨으로 인한 지역 전체적인 환경개선차원의 영향이라고 보여지는 것이지 무조건 따라서 오를 것은 아닐 것이며, 실제로는 해당지역 집값의 상승이 재건축아파트의 집값을 더욱 상승시켰다고 보는 것이 더욱 타당할 것이다.

그렇다면 앞으로 정부가 어떻게 해야 서울수도권의 집값을 안정시킬 수 있을 것인가 하는 문제가 가장 큰 문제일 것인데, 정부는 이에 대하여 상당히 고심을 하는 중이다. 그리고 각계의 전문가들의 의견들을 수렴하고 또한 보다 장기적인 대안을 마련하고자 한다. 그러나 과거와 같이 국지적이고 부분적인 규제가 없어지지는 않을 것으로 보여진다.

여기서 필자가 제안하고자 하는 것은 도시기본계획과 같은 차원의 장기적인 집값안정 및 노후지역 개발 대안이 함께 나와서 시장 안정은 물론 양극화로 치닿고 있는 집값방향을 바로잡는 효과가 있었으면 한다. 그리고 이러한 정책은 정부가 혼자 직접 관여하는 방안보다는 지자체에 어느 정도의 위임하는 방안도 긍정적으로 고려하는 것이 바람직하다고 보여진다.

재건축아파트에 대한 실수요자들의 고려사항

재건축대상아파트의 집값이 급등하는 것을 가장 긍정적으로 받아들이는 사람들은 이미 재건축아파트에 투자한 사람들이나 단기차익을 원하는 투자자일 것이다. 그리고 내집마련을 위하여 재건축아파트에 투자하고자 하는 실수요자들의 입장에서는 상당히 곤혹스러운 현상이 된다. 재건축대상 아파트를 소유하고 있으면서 신축아파트에 입주까지 하고자 하는 조합원의 입장에서는 집값이 오르는 것을 좋아할 수는 있으나, 집값상승에 대한 정부의 규제 때문에 추가부담이 많아진다는 점에서 또한 힘든 입장이 될 것이다.
그렇다면, 이 중에서 내집 마련을 위하여 재건축아파트에 투자하고자 하는 실수요자들은 어떠한 선택을 하여야 할까, 현재와 같이 예측이 어려운 환경에서는 다음의 몇가지를 생각하여야 할 것으로 생각된다.

첫째, 언론에서 주목하는 대형 재건축아파트들만 있는 것은 아니라는 점을 잊지말아야 한다. 언론에서 주목하는 대형 재건축아파트들은 이미 집값이 상당부분 급등하여 정부가 규제에 초점을 세우는 곳으로 보면 된다. 물론 이러한 지역은 향후 추가적으로 기대이익을 바라볼 수도 있으나, 투자한 돈에 대한 이자비용 등을 부담할 수 있느냐 하는 점을 신중히 고려하여야 할 것이며, 이자 및 부대비용 등을 더하면 사실상 나중에 투자하는 것이 나을 수도 있다는 점도 생각해야 한다.
그런데, 좀더 다른 곳으로 눈길을 돌려보면 수도권지역의 아파트중 단지규모는 거대하지 않더라도 내집 마련을 위한 투자로서 적당한 지역이 있을 것이다.
또한, 보다 장기적으로 보면 재건축이 아니더라도 재개발쪽으로 시선을 돌려볼 필요가 있다. 서울지역의 경우에는 상당히 많은 지역이 뉴타운으로 지정되어 있어가 재개발구역지정 전단계인 기본계획에 반영되어 있으며, 이 지역에서 나오는 매물들이 상당히 많다. 특히 서울지역의 재개발지역을 살펴보면 개발 후에 강남못지 않게 기반시설이나 교육시설 등이 계획되어 있기에 입주 후 주거가치도 높은 곳이 많다.

둘째, 거품이 빠질 때를 기다리기만 하는 것은 잘못된 판단이다. 우리나라 부동산의 특성 및 지나온 과거를 볼 때, IMF환경과 같은 전혀 생소한 환경변화가 있기전에는 부동산 급락은 기대하기 어려울 것이다. 또한 거품이 빠진다 하더라도 안정세로 접어드는 것이지 가격이 폭락하는 것은 아닐 것이다.
특히, 지금과 같은 저금리 기조가 계속된다면, 안정세가 유지된다 하더라도 상향안정세로 보면 될 것이다. 그러므로 필요한 시기에 적정한 투자를 통하여 내집마련의 기회를 얻는 것이 중요하다.

셋째, 특정지역만을 고집하는 것은 버려야 한다. 일반적으로 내집마련을 원하는 실수요자들 중 상당수는 자신의 연고지역이나 강남과 같은 특정지역을 바라보는 경향이 있는데, 실제로 서울과 수도권은 상당히 넓은 지역이며 수많은 재건축이나 재개발사업이 이루어지고 있다는 점을 고려하는 것이 좋다.

마지막으로, 재건축이나 재개발을 통하여 내집마련을 하고자 한다면 이와 관련된 최근의 법률/제도 등을 염두해 두어야 한다. 물론 이러한 정보는 부동산뱅크나 부동산테크 등 관련 인터넷 사이트에서 아주 쉽게 많은 정보를 얻을 수 있으므로, 투자자는 관심만 가지고 찾아보면 된다.

부동산의 특성상 일반 재화처럼 자유시장경제로는 해결되지 못하는 점이 많다. 그러므로 정부의 규제정책은 피할 수 없는 것이 당연하다. 다만, 실수요자 입장에서는 자주 바뀌는 규제정책 때문에 의사결정이 어려워질 수밖에 없는데, 이럴 때에는 멀리서 관망하고 기다린다는 자세보다는 조금 더 가까이 지켜보면서 자신에게 맞는 투자처를 찾는 관심과 자세가 필요하다고 할 것이다.

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