프라임론

Ⅱ. 미국 부동산 시장현황과 전망

▶ 2005년~2006년 시장이 침체했으나 늦어도 2007년 하반기부터 전분야에 걸쳐 회복세

예견

▶ Mortgage rate가 6.18%에서 6.7%까지 상승하더라도 별 문제 없음.

미국의 경제여건, 이민유입 및 주택수요가 여전히 강세

▶ 국지적으로는 LA County는 주거시장이 2005년에 비해 2006년이 8.5% 정도 상승

▶ Newyork의 사무용 빌딩은 2005년~2006년 사이 임대료가 20% 이상 올랐음.

▶ NAR(전미부동산 중개인협회)는 2006년 2월 이후 8개월만에 주택 판매실적 증가했다고 하고 FRB(연방준비제도) 이사회 의장도 주택경기가 안정적이며 버블 붕괴없이 안정적이라고 볼 수 있다고 하였음.

 2006년 10월 30년 fixed mortgage rate는 6.36%를 기록했고 매도자 중심의 시장에서   매수자 중심의 시장으로 옮겨가고 있으나 버블 붕괴없이 조정기에 있다고 했음.

  그리하여 늦어도 2007년 하반기부터 회복세로 갈 것이라고 함.

▶ 한국인들은 주거용 시장에 관심이 많다.  외환 규제완화, 유학 및 이민수요 등으로 California쪽 한인 집적구역인 Sanfrancisco, LA 및 New Yokr으로 몰려들고 있음.

1. 주거용 부동산 시장

(1) 전체 주거용 부동산 시장

수요 공급의 원칙에 의해 결정

수요는 소득, 금리수준에 따라 영향을 받고

공급은 신규 및 기존 주택수에 따라 변하고 있음.

금리

FRB는 경기신작책으로 2001년 1월부터 13차례의 금리인하

→ 2003.06.25 연방기금금리 1%→ 13차례의 금리인상

→ 2006.01 : 4.25%

연방기금금리→ 채권시장 → Mortgage 금리로 영향받음.

소득

국내 총생산 증가하고 실업률은 감소추세에 있음.

주택 구매 수요가 완만하게 감소하는 추세에 있음.

전국주택건설협회는 주택가격 상승폭이 2005년 11%, 2006년 6.5%, 2007년 4.4%를   기록할 것으로 전망

그러나 2005년에서 2006년 조정기를 거쳐 2007년 하반기에 회복국면이 될 것이라고 여러기관이 예측

신규주택을 포함한 주택판매는 5~10% 감소할 것임.

장기 Mortgage 금리가 8% 이상되면 주거용 부동산시장 타격이 될 것이나, 가능성 낮음.

(2) 주택시장의 bubble 논쟁

거품논자는 2007년 집값이 폭락한다고 주장한다.

에너지 비용의 증가, 연방정부의 부채와 재정적자, 집값하락, 소비자의 부채, 무역수지 적자, 국가안보비용과 이자율 상승 등의 영향으로 2007년 집값은 폭락한다고 예측한다.

NAR(전미 부동산 중개인 협회)는 2006년 4분기 중 미국 149개 도시 중 73개(49%) 지역에서 집값이 하락했다고 한다.

2006년 2분기 26개 도시, 3분기 45개 도시에 비해 크게 증가했다.

2006년 말 신규주택의 중간가격도 $219,300으로 1년전 $225,300보다 2.7% 하락했다고 한다.

Lehman Brothers와 Center for Economic and Policy Reserch에서 이러한 비관적 예측을 한다.

bubble이 아니라는 견해는 NAR에서 주장하고 있다.

5년 동안 계속되는 주택수요로 장기간의 호황을 누렸으나 주택 판매수량의 하락, 주택재고량의 증가, 30년 모게지 금리의 상승 등으로 조정 국면을 거치고 있는 중이다.

투자가에게는 유인이 없는 시장이나 최초 주택구입자에게는 매력적인 시장이다.

2006년을 지나 2007년 하반기에는 회복국면을 맞게 될 것이다.

(3) 우리나라의 대미 투자

2006.05 정부가 개인의 투자목적 해외 부동산 취득한도를 미화 100만불로 확대하고   다시 2007.02.27부터 미화 300만불로 확대하기로 했다.

공식적인 통계에 의하면 2006 투자액 기준으로 미국이 전체의 48%나 되고 캐나다의 23%까지 합치면 전체의 71%까지 된다.

이것은 선진국가로서의 시장의 안정성과 유학 및 이민 등 실수요자의 수요가 많기 때문이다.  그러나 현재 미국 시장은 조정기 내지 냉각기에 있으므로 투자에 신중을 기하 여야 한다.

거시 경제 지표와 수익률을 비롯한 투자수익성 검증을 철저히 하여야 할 것이다.

[ 별표 목차 ]

별표1  2006 개인의 해외부동산 월별추이  

별표2  2006 개인의 국가별 해외부동산 추이

별표3  USA Median Prices

 

별표4  USA Annual Price Growth

 

별표5  주요 이자율 동향

별표6  30년 고정 Mortgage 이자율 동향

 

별표7 국내 총생산 추세

 

별표8 실업률 추세

 

별표9  장단기 신규주택 건설추세

별표10  2006년도 미국경제전망

	2001	2002	2003	2004	2005	2006
GNP	0.8%	1.6%	2.7%	4.2%	3.4%	3.6%
실업률	4.7%	5.8%	6.0%	5.5%	5.2%	5.1%
소 비 자 물가지수	2.8%	1.6%	2.3%	2.7%	3.5%	2.5%
30년 고정 모기지금리	7.0%	6.5%	5.8%	5.8%	5.8%	6.4%
1년 고정 변동금리	5.8%	4.6%	3.8%	3.9%	4.4%	5.1%

Source : 2006 Real Estate Market Forecast, California
Association of REALTORS
2005, 2006년도 숫자는 추정치임.
별표11  2006년도 미국 전체 부동산시장 전망

연도	2001	2002	2003	2004	2005	2006
주택거래량 (백만)	5.30	5.57	6.18	6.78	7.02	6.80
% 증감	3.1%	5.1%	11.0%	9.7%	3.4%	-3.1%
주택중간가격 (1천달러)	$147.8	$158.2	$169.5	$185.2	$205.1	$215.5
% 증감	6.3%	7.0%	7.1%	9.3%	10.7%	5.1%

Source : 2006 Real Estate Market Forecast, California
Association of REALTORS
2005, 2006년도 숫자는 추정치임.

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