프라임론

담보와 보증의 법률지식
 

    묵자 차례

   2. 부동산담보
  법정지상권(1) ... 102
 나대지에 저당권을 취득한 후 그 지상에 건물이 축조되었는데
  법정지상권(2) ... 107
 건물이 축조된 대지의 2번 저당권에 의해 경매가 시작되었는데
  법정지상권(3) ... 108
 저당권설정당시 존재하던 건물대신 새로운 건물이 축조되었는데
  법정지상권(4) ... 111
 건물을 매수한 후 그 대지의 경락인이 건물철거를 청구해온 경우
  법정지상권(5) ... 116
 저당권설정시점에서 대지와 건물의 소유자가 달라 법정지상권이 부정되는
경유
  저당부동산의 제3취득자의 지위 ... 117
 근저당권이 설정된 부동산을 취득하였는데
  저당목적부동산의 제3취득자 여부 ... 119
 저당목적부동산에 가등기 등이 경료되었는데
  저당권의 침해(1) ... 121
 저당가옥이 파괴되었는데
  저당권의 침해(2) ... 124
 저당토지의 불법점유에 대한 방해배제
  후순위저당권자의 지위 ... 126
 2번 저당권자가 1번 저당권등기의 말소를 직접 구할 수 있는 경우
  저당권의 처분 ... 127
 피담보채권과 분리하여 저당권만을 처분하는 것이 가능한가
  저당권말소등기의 상대방 ... 129
 원인무효의 등기가 경료되어 있는데
  저당권자의 행방불명과 등기의 말소절차 ... 130
 저당권자가 행방불명되었는데
  공동저당 ... 132
 수개의 부동산을 담보로 한 법률관계는
  가처분과의 관계 ... 135
 저당권설정등기청구권을 피보전권리로 하는 처분금지가처분의 가부
   3. 근저당
  근저당권의 입법취지 ... 141
 우리 민법상의 근저당의 입법취지와 특징
  근저당권설정등기말소청구 ... 146
 피담보채권을 변제했음에도 채권자(근저당권자)가 등기말소처구에 불응할
경우
  근저당권상의 물상보증인에 대한 물품대금청구 ... 147
 계속거래상 장래 발생할 불특정채무를 보증하는 근저당권상의 물상보증과
근보증이 경합한 경우
  포괄근저당 ... 149
 1개의 은행과 동일 채무자간에 계속되는 일체의 채권담보
 근저당권상의 최고액을 초과한 채권의 변제청구 ... 153
 근저당권이 설정된 부동산의 제3취득자가 최고액상당의 저당채무를 변제한
경우 근저당권의 말소
  근저당권변경의 부기등기의 직권말소청구 ... 155
 근저당권설정등기, 즉 주등기에 대하여 채무자가 추가변경을 내용으로 하는
근저당권변경의 부기등기가 경료된 경우
  근저당권설정등기의 유용에 관한 분쟁 ... 158
 A 와 B 가 근저당권설정을 유용한 경우 C 가 이미 목적물의 소유권을
취득하였는데
  근저당권과 상속. 합병 ... 160
 근저당권자와 저당권설정자에게 상속이나 합병의 사유가 발생한 경우
  근저당권상의 물상보증인의 대위변제의 범위 ... 162
 물상보증인이 대위변제를 위하여 담보최고액과 경매비용을 공탁한 경유
  변론종결 후 승계인과 근저당권설정등기말소청구 ... 165
 근저당권설정등기말소청구소송의 변론종결전 저당권자가 저당물을
처분하였고 그 후 말소청구권자가 승소한 경우
  근저당권설정 전의 채무의 담보권에 의한 이행청구 ... 167
 근저당권의 설정계약 전에 발생한 채권을 근저당권상의 최고액에 포함시켜
이행최고를 하는데
  근저당권과 가처분취소청구 ... 169
 근저당권이 설정된 등기부상의 1필지내의 특정부분을 매수한 자가 소유권
이전등기청구권의 보전을 위하여 1필지 전부에 대한 처분금지가처분을 한
경우
  공장저당법상의 근저당 ... 172
 공장저당법에 의한 선순위근저당권에 의하여 발생한 피담보채권이 변제된
경우의 효력
  근저당권설정등기말소청구와 손해배상청구 ... 174
 근저당권의 실행으로 경락받은 후 원인무효를 이유로 한
근저당권설정등기말소청구소송을 제가한 경우
  근저당권자의 불특정과 그 효력 ... 176
 근저당권자를 특정하여 기재하지 않은 근저당권설정계약서에 의하여 등기된
근저당권의 효력
  근저당권말소와 동시이행청구 ... 181
 근저당권이 설정된 부동산의 매도인이 설정등기말소 전에 잔금지급을
요구하는데
   4. 동산담보
  기계. 기구의 담보(1) ... 187
 부동산저당의 목적으로 되어 있는 기계의 교체는 가능한가
  기계. 기구의 담보(2) ... 189
 공장의 기계. 기구를 단독으로 담보할 수 있는 방법은
  기계. 기구의 담보 (3) ... 191
 빌린 공장건물에 설치한 기계를 담보화하려면
  기계. 기구의 담보(4) ... 193
 새로 설치한 기계와 이미 설정된 저당권과의 관계는
  @p102

    법정지상권 (1)
    나대지에 저당권을 취득한 후 그 지상에 건물이 축조되었는데 ...
  질문: 저는 얼마 전에 갑에게 금2천만원을 대여하면서 갑 소유의 나대지에
저당권을 설정하였습니다. 그 후 갑이 위 대여금을 갚지 않자 경매가
진행되어 제가 위 토지를 경락받았습니다. 그런데 그 대지상에는 경매가
진행되던 중에 갑이 건물을 축조하였는데 갑은 지상건물이 존재함을 이유로
위 토지를 제게 인도해 주지않고 있습니다. 과연 갑에게 지상 건물을 위한
대지사용권이 있는지요?
  답: 특별한 사정이 없는 이상 갑은 위 건물을 위한 법정지상권등 대지를
사용할 권리가 없다.
 @p103
   1. 법정지상권제도의 의의
 원래 건물소유를 위하여 그 건물부지인 대지를 사용할 수 있는 가장
일반적인 경우는 건물소유자가 그 대지의 소유권마저 아울러 갖고 그 지상에
건물을 축조하고 있는 때일 것이다. 그런데 어떤 사정으로 건물소유자가 그
토지에 대한 소유권을 갖지 못하는 일이 있을 수 있다. 이런 경우에
건물소유자는 부득이 대지소유자로부터 그 건물부지를 임차하든가, 전세권
또는 지상권을 설정하는 수 밖에는 없다. 만일 건물소유자가
대지소유자로부터 이러한 권리를 갖지 아니한 채 그 대지에 건물을 축조하고
그 대지를 점유 사용하고 있다고 한다면 법률적으로 볼 때 건물소유자는
아무런 권한없이 그 건물부지를 불법적으로 점유하고 있는 것으로 평가되어
건물소유자는 그 부지소유자에 대하여 지상건물을 철거하고 그 부지를
인도할 의무를 부담하게 되는 것이다.
 이러한 법리는 건물소유자와 대지소유자가 동일한 사람의 소유에 속하다가
달라지게 되는 경우에도 마찬가지로 적용되는 것으로서 이 경우에도
건물소유자는 대지소유자로부터 그 대지를 점유할 일정한 권한을 부여받지
않으면 안 된다. 그러나 당사자들의 약정에 의해서만 이러한 권리를
건물소유자가 취득하게 하여서는 부당한 결과가 생길 수가 있다. 즉, 대지와
건물의 소유권자가 달라지게 되는 일정한 경우, 예컨대 그 소유권이
달라지게 된 경위에 비춰 대지소유자가 건물소유자를 위한 일정한
대지사용권을 인정해 주었다고 볼 만한 사정이 있는 경우라든가(이러한
경우의 제일 전형적인 것은, 건물과 대지를 동일한 사람이 소유하고 있다가
그 중 하나를 다른 사람에게 매각함으로써 그 소유자가 달라지게 된 때이다.
이 경우에 관하여 판례는 대지소유자가 건물소유자를 위하여 자동적으로
대지를 사용할 권한까지 준 것으로 보고 있다. 이러한 법률관계를 '관습상의
법정지상권' 이라고 부르는데 여기서 설명하고자 하는 법정지상권과 매우
유사한 제도라고 할수 있다), 당사자들의 기본적인 의사와는 무관하게
소유권이 변동되었는데 오직 토지소유자만의 이익을 위하여 축조된 건물을
철거하는 것이 사회경제적인 관점에 비추어 그 경제적 손실이 크고 또한
@p104 그 건물이 토지상에 존속하는 것을 용인해 주는 것이 토지소유권을
취득한 자에 관하여 보더라도 그리 부당할 것이 없는 것으로 보이는 경우
등에는 자동적으로 건물소유자를 위한 대지사용권을 인정해 주는 제도가
필요할 것이다.
 그리하여 토지와 그 지상의 건물이 동일한 사람의 소유에 속하고 있다가
법이 정한 일정한 사유가 있어 그 토지는 토지대로, 지상건물은
지상건물대로 각기 소유자가 달라지게 된 때에, 건물소유자에게 그의
건물소유를 위하여 그 토지를 사용할 수 있도록 법이 당연히 인정하고 있는
제도중의 하나를 '법정지상권' 이라고 부른다.
 우리는 민법과 판례의 법리에 의해 인정되고 있는 법정지상권 제도는 여러
경우가 있을 수 있으나 가장 대표적인 경우가 민법 제366조가 인정하고 있는
법정지상권 제도이다.
 민법 제366조는 '저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른
소유자에 속한 경우에는 토지 소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을
설정한 것으로 본다' 고 규정하고 있다.
 이 법규정을 쉽게 풀어서 말하자면 다음과 같다.
 토지와 건물이 한 사람의 소유에 속한 상황에서 그 사람이 그 토지와
건물에 대하여 모두 저당권을 설정하고 그 후 토지와 건물이 모두 경매된
결과 경락인이 그 토지와 건물을 모두 경락으로 취득한다면 지상건물의 존립
여부에 관하여는 아무런 문제도 없을 것이다. 그러나 만일 그 저당권을
토지나 건물 어느 한 편에만 설정하였다가 나중에 경매로 저당권이 설정된
토지 또는 건물이 제3자에게 경락되어 버린다든가 또는 토지 및 건물에
대하여 모두 저당권이 설정되었는데 경매의 과정에서 각기 다른 경락인이
토지와 건물을 각자 경락받게 된 경우(실제로는 이런 일은 거의 없을
것이다)라면, 토지와 건물소유자가 각기 달라지게 되는 상황이 발생하게
된다.
 이 때 민법 제366조의 규정에 의해 건물소유자에게 그 토지를 사용할수
있는 권리, 즉 법정지상권이 자동적으로 부여된다는 것이다. 따라서
건물소유자는 그 토지상에 축조된 건물의 존립을 위하여 그 대지를 사용할
권리가 있기 때문에 @p105 그 건물을 철거하고 대지를 인도할 의무를
부담하지 않는 반면, 대지소유자는 건물소유자를 위해 대지의 소유권 행사에
일정한 제약을 받게 되는 것이다. 다만, 건물소유자는 그 대지를 무상으로
사용할 수는 없고 반드시 그 사용 대가인 지료를 대지소유자에게 납부하여야
한다.
   2. 법정지상권의 성립요건
 1) 저당권설정 당시의 건물의 존재: 건물이 없는 토지에 대하여 저당권이
설정된 경우라면 저당권자는 그 토지의 담보가치를 높게 평가하게 되고 그
결과 저당권설정자, 즉 토지소유자는 그 담보물이 높게 평가됨으로써
그로부터 더 많은 금융의 혜택을 받을 지위에 놓이게 된다.
 이 문제를 거꾸로 본다면 토지에 대하여서만 저당권을 설정할 시점에서
이미 그 토지 위에 건물이 존재하게 된다면 후일 경매를 통하여 그 토지를
경락을 받을 사람의 입장에서는 그 토지에 대하여 법정지상권이 설정되는
것이 법에 의해 강제되므로 그 토지를 자신이 원하는 대로 사용할 수 없게
되는 결과가 될 것이다.
 따라서 그 토지가 경락이 되는 과정에서 매수인은 특별한 사정이 없는
한에서는 정상적인 토지 시가에 비해 대폭 낮은 가격으로 경락을 받고자할
것이고 만일 그런 조건이 맞지 않는다면 경매에 응하지 않을 것이다. 즉,
경매가 잘 되지도 않을 뿐더러 경락가격도 낮게 된다는 것이다.
 이 문제는 저당권을 취득하려고 하는 사람 입장에서 본다면 후일 경매가 잘
되지도 않고 또 경매가 되더라고 상당히 낮은 가격으로 경매가 되어 자신의
채권을 충분히 회수하지 못할 우려가 있는 부동산을 담보로 취득하는데
망설일 것이고 결국 그 담보물의 가치는 상당히 낮게 평가되게 되어 그것이
대부금의 액수에 영향을 미치게 될지도 모른다.
 이상의 두 경우를 대비해 본다면 저당권설정자(채무자)의 입장은 토지에
대해서만 저당권을 설정하고 돈을 차용할 시점에서 토지 위에 건물이 있는
것과 없는 것은 큰 차이가 나게 된다. 어차피 법정지상권 제도가 저당권자와
저당권설정자 사이 및 그 후 건물소유자와 토지소유자의 이해관계를 @p106
공평의 관점에서 조절하고자 하는 것이므로 이러한 제도의 취지에 비추어
저당권 설정시점에서 이미 지상건물이 존재하는 경우에만 법정지상권을
인정해 주어 건물소유자를 보호해 주자는데 이론과 판례가 일치하고 있는
것이다.
 2) 소유자의 동일성: 저당권을 설정할 때에 토지와 건물이 동일한
소유자에게 속하고 있어야 한다. 저당권을 설정할 당시에 토지와 건물이
각각 다른 자의 소유에 속하고 있었던 때에는 법정지상권은 인정되지
않는다. 저당권을 설정할 당시에만 토지 및 건물 소유자가 동일하면 되고 그
설정 이후 한쪽이 다른 사람에게 양도되더라도 법정지상권은 인정된다고
한다.
 3) 저당권의 설정: 토지와 건물 어느 한쪽이나 또는 양자 위에 저당권이
설정되어야 한다. 토지와 그 지상 건물의 어느 쪽에도 저당권이 설정되지
않은 때에는 법정지상권은 성립되지 않는다.
 4) 경매로 소유자가 달라질 것: 법정지상권이 성립하는 것은 저당권의
목적으로 되어 있는 토지나 건물이 그 저당권자의 신청으로 경매(담보권
실행경매)에 붙여진 경우이다.
 5) 특약의 배제: 법정지상권에 관한 민법 제366조는 저당권설정 당시
저당권자와 저당권설정자가 이러한 법규정을 적용하지 않기로 한다고 하는
약속을 하더라도 적용되는 성질을 가지는 규정(이른바 강행규정)이라고
해석된다. 따라서 위 법규정의 적용을 배제하는 약속은 모두 무효로 된다.
   3. 본건의 경우
 이미 위 2의 1)항에서 상세히 살펴 보았듯이 법정지상권은 저당권을 설정할
시점에서 토지와 그 지상건물이 존재해 있어야 한다. 본건의 경우에
있어서와 같이 저당권을 설정할 시점에서는 나대지였던 토지가 그 후 경매가
진행되는 과정에서 건물이 축조된다고 하더라도 이런 사유를 가지고서는
건물소유자는 그 후 토지에 대해 권리를 취득한 귀하에 대해 특별한 사정이
없는 한 법정지상권은 물론 어떠한 대지사용권도 주장할 수는 없는 것이다.
@p107
 다만, 이런 경우 건물소유자는 불리한 조건을 감수하고서라도 대지사용권을
부득이 얻을 수 밖에는 없으며 만일 그 사용권을 얻지 못한다면 건물철거와
대지인도의무를 이행하여야 한다. 이런 상황에 대비하여 민법 제365조는
'토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한
때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다'
고 규정하여 저당권자에게 토지와 건물을 일괄하여 경매할 것을 정하고
있다. 다만, 이 경우에는 저당권자는 토지의 경매대금을 가지고 우선 배당을
받을 권리가 있을 뿐이고 건물에 대한 경매대금에 대해서는 우선배당권이
없음을 주의할 것이다. 즉, 토지에 대해 우선 배당을 받고서도 못 받은
채무가 있다면 이제는 일반 채무자와 동일한 지위에서 건물 경매대금을
균분하여 배당받을 수 있을 따름이다.

    법정지상권 (2)
    건물이 축조된 대지의 2번 저당권에 의해 경매가 시작되었는데 ...
  질문: 저는 얼마 전에 갑에게 금3천만원을 대여하면서 갑 소유의 나대지에
1번 저당권을 설정하였습니다. 그 후 갑은 그 나대지 위에 건물을 축조한
다음 다시 그 대지에 대하여 을로부터 돈을 차용하면서 2번 저당권을
설정하였습니다. 2번 저당권자인 을의 신청에 의해 경매가 진행 중인데 혹시
경매 결과 토지와 건물소유자가 달라지게 되는 과정에서 법정지상권이
인정됨으로 인하여 본인의 1번 저당권에도 영향을 미칠 가능성은 없는지
궁금합니다.
  답: 특별한 사정이 없는 이상 갑은 위 건물을 위한 법정지상권을 취득할
수 없으므로 귀하의 권리에는 아무런 영향이 없다.
 법정지상권이 성립하기 위해서는 저당권설정 당시, 즉 저당권설정등기를
경료할 당시에 토지와 그 지상에 건물이 아울러 존재하고 있어야 한다.
@p108 그런데 귀하가 문의한 본건의 경우 귀하의 저당권설정 시점에서는
지상건물이 존재치 아니한 나대지 상태였으므로 법정지상권이 문제될 상황은
아니었는데, 그 이후 갑이 을에 대하여 그 토지에 관한 2번 저당권을 설정할
시점에서는 이미 지상건물이 축조된 이후이므로 혹시 2번 저당권자의 신청에
의해 진행된 경매절차에 의하여 토지소유자와 건물소유자가 달라지게 된다면
법정지상권 문제가 대두되는 것은 아닌가 하는 의문이 들게 된다.
 그러나 설사 2번 저당권자의 신청에 의해 진행되는 경매라 할지라도 1번
저당권도 아울러 실행되는 것이므로 1번 저당권자는 그 경매대금에서 2번
저당권자에 비해 우선적으로 배당을 받게 되는 것은 물론이고 한편
법정지상권 등과 같은 문제들은 모두 1번 저당권이 설정된 시점을 기준으로
하여 판단되는 것이다. 따라서 귀하의 경우에는 귀하의 1번 저당권이 설정될
시점에서는 법정지상권이 문제될 것이 없는 것이므로 귀하의 권리에 아무런
변동이 없게 되는 것이다.

    법정지상권 (3)
    저당권설정당시 존재하던 건물대신 새로운 건물이 축조되었는데 ...
  질문: 저는 갑에게 금1천만원을 대여해 주면서 갑 소유의 대지 50평에
대하여 저당권을 취득하였습니다. 그 저당권설정 당시 그 대지의 한쪽
구석에 갑 소유의 10평짜리 무허가 건물이 축조되어 있었는데 저는 그
무허가 건물의 존재를 무의미한 것으로 생각하였습니다. 그런데 갑은 그
이후 그 무허가 건물을 헐어내고 위 대지 전체를 건물 부지로 하여 35평짜리
주택을 축조한 다음 그 주택에 관하여 보존등기까지 마쳤다고 합니다.
본인의 저당권에 어떤 영향이 있는지요?
  답: 귀하가 저당권을 설정한 토지에 관하여는 이후 경매를 통하여
건물소유자와 대지소유자가 달라지는 일이 있게 된다면 최소한 종전
지상건물인 10평형의 무허가 건물을 위한 법정지상권이 설정된 것으로
판단될 수 있으므로 귀하가 저당권으로 취득한 담보물인 위 토지는
경매절차에서 상당히 저평가 될 수 밖에는 없을 것이다. @p109
   1. 구건물에 관한 법정지상권의 성립
 저당권을 설정하는 시점에서 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하였다가 그
이후 경매에 의해 토지와 건물의 소유자가 각각 달라지는 일이 있게 되면 그
토지소유자는 건물소유자를 위한 대지사용권을 인정해 주어야 하며 이를
법정지상권제도라 한다. 이 때 말하는 건물이란 사회통념상 독립된 구조를
가지게 되어 토지와는 별개의 거래객체가 되어 있다고 보이는 정도의 지상의
완성된 축조물이면 되는 것이고 반드시 행정상의 허가, 무허가 여부에 따라,
또는 등기, 미등기의 구분에 따라 그것이 독립된 건물로 인정되는가의
여부가 달라지는 것은 아니다.
 따라서 귀하의 경우 저당권 설정 당초에 그 대지상에 건물이 축조되ㅓ
있었다면 귀하의 저당권 행사에 어떤 차질이 없기 위하여는 반드시 그
건물에 관하여서도 저당권을 설정하여 둘 일이다. 그리고   일 본건과 같이
무허가 건물이고 따라서 등기조차도 할 수 없어 저당권설정등기가 곤란한
사정이라면 귀하는 그 무허가건물이 철거된 연후에 그 토지에 관한 저당권을
설정하든지, 그것이 곤란한 경우라면 저당권 취득š琉굻【
늘해랑 고물창고 벨로씨엘 날라리천사 ♡♡해피니스♡♡ 그의 이야기 유학일기 바빌론 리더겐 공중그네