프라임론

이는 제가 중국에서 부동산쪽 중국인들과 조사에 의해 정리한 사항입니다.

좀더 전문적인 정보가 필요할 수도 있습니다.

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주거용 부동산에 대한 매매 계약을 체결하여 실제 입주하는 데까지의 절차 및 소요 시간 (분양 주택제외, 부동산 담보 대출을 받아 매입하는 경우 기준)

1) 가계약: 매매주체 명시, 본 계약 일자 지정 등
가계약시는 서로 약정하여 가 계약금으로 인민폐 일정금액 (RMB10,000.- 내외)을 지불하고 가계약을 파기 시에는 매입자는 가 계약금을 포기하게 되며 판매자는 위약금을 명시하여 보상하게 됨.

2) 정식 매매계약 (상해와 같은 경우는 상해부동산 교역중심에서 양식매입 작성)

(상해와 같은 경우는 공증처 직원이 매매에 필요한 서류를 확인하여 상해 부동산 교역중심에 제출 함)

(북경과 같은 경우는 부동산직원이 공증처와 은행업무를 직접 대행)
통상 부동산 담보 대출금 이외의 금액을 정식 매매계약 시 지불하는 것이 관례 임. 즉, 부동산 매매 금액의 30% 수준을 지불 함.

3) 은행 대출 심사
은행대출 심사는 매매가격의 적정성 (담보물건의 가격 적정성), 대출자의 상환능력 등을 고려하여 대출을 결정하며 외국인의 경우 부동산 시세의 70%까지 장기 대출을 한다. 대출자의 상환능력은 소득을 증빙할 수 있는 서류에 근거하며 근로소득이 있는 경우 정년을 65세까지 가정하여 대출기간을 산정한다. 현재 외국인들의 은행대출은 주로 중국은행을 이용하고 있고 (송금수수료가 없슴) 기타 공상은행과 교통은행등도 이용률이 높다. 대출기간은 3주~ 한달여 정도 달러로 대출해주고 달러로 반환해야 한다.

4) 부동산 관리국에서의 방산권증 (등기권리증)의 등록과 매매 잔금의 지불
은행의 대출 심사에 따라 부동산 담보대출 금액이 확정되고 동 대출에 대한 은행으로부터의 지급이 확약 되면 매매잔금의 차액을 정산하고 매입자 명의로 방산권증의 등록을 보통 부동산 중개회사(상해 같은 경우는 공증처 직원이)에서 대행한다. 원칙적으로 해당 부동산에 대한 기존의 대출금을 상환 후 신규 대출을 발생시키는 것을 원칙으로 하나 기존 담보대출과 신규 담보대출이 동일 은행에서 이루어 지는 경우 은행에서 대출을 연계하는 방식으로 편의를 봐 주기 때문에 은행의 대출 절차는 매우 중요한 절차중의 하나이다.

* 현 상해의 경우는 개인 매매시에는 부동산에서 거래가 이루어지는데 거래시에는 부동산에 은행과 공증처 관련자도 와 함께 매매계약을 진행하게 된다.

* 북경의 경우는 은행과 공증처 사람이 오지 않고 부동산에서 이를 대행한다.

* 현재 조사에 의하면 상해와 같은 경우는 부동산교역중심에서 등록을 실시한다고 나와 있다. 하지만 북경에 의하면 정부 산하 국토자원과 부동산관리국에서 등록이 이루어 지는데 이 역시 3개월전에 바뀐것이라 앞으로 또 바뀔 가능성이 있으며 소식통에 의하면 부동산관리국에서 건설위원회라는 곳으로 담당이 바뀔 가능성이 있다고 한다. 더 정확한 조사가 필요하다고 본다.

5) 입주
은행의 대출이 일어나고 방산권증의 교부와 함께 집 열쇠를 교부하여 입주하는데 장식이 안되어 있는 집은 집 주인과 협의하여 미리 장식을 할 수 있도록 서면 허락을 받아 놓는 것이 좋다.

소요 기일
가계약 ==(약 2주)==> 본 계약 ==(방산권증의 등록 및 대출, 약 3주~한달간의 영업일 소요, 단 급행료 약 인민폐 500 위엔 정도 지불 시 기간을 1주일 정도로 앞당길 수도 있음.)==> 집 열쇠의 교부 후 입주 및 장식 시작
* 위와 같은 소요 기일은 신빙성이 있으나 재산권의 취득과는 별개의 차이가 있다. 다시 말해 자신의 재산권을 받기 위해서는 분양업체인 부동산개발공사가 이를 대신 국토국에 올려 처리가 된 후 재산권이 발부되는데 보통의 부동산 개발공사는 한 단지에서 한 집이 팔릴 때마다 하지 않고 시간이 경과해 여러 집이 모이면 한꺼번에 올리게 되므로 보통 재산권취득까지는 1년이 걸린다고 한다. 여기서 말하는 재산권이란 한국식으로 말하면 일종의 “분양권”이다.

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상해에서 부동산 구입시 필요한 서류들

 외국인으로서 상해시에 부동산을 구입할 경우 여권만 있으면 대금을 지급하고 부동산을 구입할 수 있다. 비자 불필요 공증처에서 공증을 받아 상해 부동산 교류중심에 등기하는 데까지 약 25영업일 소요되며 본인이 직접 매매계약서에 서명하여야 한다. 단, 부득이 본인이 출석하지 못하는 경우 위임장을 작성하여 대리인이 서명하여 매매할 수 있으나 이 위임장에 대한 번역 및 국제공증 및 영사관 확인이 반드시 필요하다.

부동산 구입의 경우 미혼자인 경우는 개인 명의로 구입하면 된다. 하지만 기혼자의 경우 개인 명의로 구입하더라도 부동산 재산 자체는 부부공동 명의로 등록된 것으로 간주되며 구입한 부동산의 매각 시에는 반드시 배우자의 위임장이나 서명이 필요하다.

은행의 부동산 담보대출을 받아서 부동산을 매매하는 경우에 다음의 서류들을 구비하여야 합니다.

1) 본인 여권 (및 사본)

2) 혼인증명서 (한국의 경우 혼인증명서가 없으므로 호적등본이나 초본으로 갈음할 수 있음.)

3) 소득증명서 (1년간 소득을 증명할 자료); 한국의 경우 근로소득신고 서류나 이자소득 증명원 또는 배당소득 증명등이 해당됨. (한글로된 서류들도 허용이 되고 있으므로 굳이 번역할 필요가 없으나 때로는 한국에서 발급된 서류에 대하여 재상해 한국영사관 확인을 요하는 경우도 있음.) 소득증명은 부부 합산 소득을 인정합니다. 단 부부 합산 소득이 부동산 담보대출금의 매월 상환액의 60%를 초과하여야 대출을 받을 수 있습니다.

4) 일단 상해와 같은 경우는 외국인의 부동산 매입이 자율화 되어 있기 때문에 필요한 구비서류가 비교적 간단합니다. 중국법인 영업허가가 있으면 가장 좋고 없는 경우에는 한국에서 재직증명서와 비슷한 근로자원천징수 영수증만 있으면 가능합니다.

5) 부동산을 매각시에는 배우자의 서명이 있어야 하는데 본인이 참석치 못할 경우 위임장과 동 위임장에 대한 국제 공증을 받아서 제출하여야 합니다. 결혼사실을 증명할 호적 초본이나 등본 원본도 필요합니다.

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북경에서 부동산 구입시 필요한 서류들

북경은 상해와 동일한 가운데 다른점만 명시하겠습니다. 북경에서 부동산구입시에는 반드시 Z비자가 필요합니다. 고로 거류증 역시 필요하단 이야기가 됩니다. 또한 중국에서의 소득 증명도 필요한데 이 소득증명에는 중국법인회사에서 일하여 벌어들인 개인 소득증명서와 이 소득증명서를 발행해주는 기업의 영업허가 복사본이 필요합니다.