프라임론

이슈 분석 : 유동성과 부동산의 상관 관계

                              (2006년 11월24일자 중)

■ 유동성 급증 및 유동성 과잉은 전 세계적 현상

○ 유동성 증가 및 유동성 과잉의 부작용 : 부동산가격 폭등과 신흥시장 주가 폭등
- 장기간에 걸친 저금리 정책과 그에 따른 유동자본의 급증은 세계경기 침체를 막는데는 기여했으나 자산가격 폭등을 초래함
 ; 전 FRB의장인 그린스펀은 “현재의 과잉유동성과 그에 따른 자산가격 폭등 현상은 50년
   에 한번 있을까 말까 한 현상” 이라고 진단함
- 전 세계적으로 부동산 가격이 폭등하고, 과잉유동성이 유입된 신흥시장을 중심으로 주가가 큰 폭으로 상승함
 ; 신흥시장 주가는 2003년 4월부터 2006년 5월 7일까지 223.8% 상승

< 주요국의 주택가격 상승률 (%) >

< 선진국 및 신흥시장 주가 추이 >

■ 유동성 증가에 따른 주요국의 자산가격 폭등 현황 및

   대처 방향

○ 유동성 증가의 원인이었던 저금리 정책에서 금리인상으로 선회 중
- 미국, 일본, 유로권 지역은 유동성 증가 및 유동성 과잉의 부작용에 대한 우려가 높아지면서 금리인상을 단행 중
- 금리인하를 주도했던 미국이 가장 먼저 금리인상으로 선회해 미국의 과잉유동성 축소과정은 이미 상당부분 진행됨
 ; 2004년 6월 이후 17차례에 걸쳐 정책금리인 연방기금금리를 1%에서 5.25% 까지 인상
- 유럽중앙응핸 (ECB)은 2005년 12월 이후 정책금리를 3차례에 걸쳐 2%에서 2.75%로 인상
- 세계의 자금공급원인 일본 역시 금리인상에 동참, 세계적인 유동성 축소과정이 지속될 전망
 ; 일본은 2006년 7월 14일 정책금리인 무담보 콜론 목표금리를 0%에서 0.25%로 인상

< 주요국의 정책금리 추이 >

○ 유럽의 부동산 버블 현황 및 대응 방향
- 1990년 중반 이후 꾸준한 상승세를 보이던 유럽의 주택가격은 2000년대 들어 상승속도가 크게 빨라짐
- 유럽은 현재 중부유럽을 제외한 모든 지역의 주택가격이 상승함
 ; 아일랜드, 영국, 스페인, 네덜란드는 주택가격이 1995년 대비 250 ~ 300% 상승해 사
   상 최고수준을 기록함
 ; 스웨덴과 핀란드, 프랑스는 1989년의 최고수준에 근접
- 이중 내수비중이 큰 영국과 스페인 등은 주택시장 호조에 힘입은 내수 호황으로 높은 경제성장을 기록 중
 ; 스페인은 2001년 이래 연평균 3.1% 성장 (유로지역 성장률은 1.4%)
- 최근 영란은행 (영국 중앙은행) 에 이어 유럽중앙은행 등은 부동산 버블을 우려하기 시작했으며, 부동산버블의 주원인으로 장기간 지속되고 있는 저금리를 지목함
 ; 주택가격의 붕괴는 증시 폭락보다 장기적이고도 더 큰 파급효과를 가져다주는 것으로 분
   석되고 있음
- 영란은행은 주택가격 억제를 위해 2003년 11월부터 5차례에 걸쳐 금리를 인상했으며, (3.5% → 4.75%) 이러한 공격적인 금리인상으로 주택가격을 안정시키는데 성공함
- 유럽중앙은행은 2005년 12월에 이어 2006년 3월에도 기준금리를 인상 (2.0% → 2.5%)했는데, 유럽중앙은행의 2005년 12월 금리인상은 30개월만의 인상조치였음
 ; 트리세 유럽중앙은행 총재는 지난 2월 “현 상황에서 우리에게 가장 중요한 것은 자산가격
   거품이 추가로 증가하지 않도록 막는 것”이라 언급함

○ 미국 부동산 버블 현황 및 대응 방향
- 미국은 전후 1950년~1995년 사이의 주택가격 상승은 같은 기간의 인플레이션율과 거의 동일한 수준이었음

- 그러나 1996년 이후 주택가격의 상승은 인플레이션율을 45%나 초과하는 수준이며, 이러한 주택가격 상승으로 인한 미국 국민들의 자산증가는 약 5조달러에 이르고 1인당 약 1만7천달러 정도의 자산증가 효과를 가져다 준 것으로 추산됨
- 이후 미국은 연방준비위원회가 2004년 하반기 이후 10차례에 걸쳐 목표금리를 1%에서 3.5%로 인상함
 ; 이러한 인상이 바로 부동산가격 하락으로 이어지지는 않았으며, 이 배경에는 중국이나 한
   국 등 아시아 국가들과 중동 산유국들의 자본투자 증가때문이었음
- 그러나 최근들어 미국국민들은 과도한 모기지 대출증가가 부담으로 작용하기 시작하면서 금리상승에 따른 주택구입자들의 원리금 상환부담이 대폭 늘어날 가능성이 큰 것으로 분석되고 있으며, 주택가격도 둔화되고 있음

< 미국과 영국의 주택가격 변화율 추이 >

■ 부동산 대책의 근본, ‘유동성’에 맞춰져야

○ 주요국 부동산 대책, ‘유동성’ 해소에 초점
- 이상에서 보듯 최근 부동산 버블은 우리나라 뿐만 아니라 전 세계적으로 비슷한 양상을 보이고 있으며, 이의 주 요인으로 상당기간 지속돼온 저금리정책과 이에 따른 유동성 급증 및 유동성과잉이 지목되고 있음
- 주요국은 이러한 분석하에 부동산 버블에 의한 유동성 과잉 해소에는 금리인상이 가장 적절한 방법이라고 판단하고 있음

○ 부동산 대책은 부동산 자체로 해결 안돼
- 우리나라 역시 현재의 부동산 상승은 외환위기 이후의 유동성 급증, 저금리, 여기에 최근 각종 개발에 따른 토지보상비(약 38조원) 등으로 어느때보다 유동성 과잉이 심각한 상황임
- 이 유동성 과잉이 이윤을 낳을 수 있는 유일한 투자처로 부동산 (특히 수도권 아파트)을 택하고 있다는데 부동산 문제의 핵심이 있음
 ; 유동성 자금 M1은 1999년 1월 123조원 규모에서 2006년 9월 현재 327조로 늘어남
 ; 참고로 가계대출 규모는 1999년 1/4분기 186조원 규모에서 2006년 2/4분기 현재 545
   조원에 달하고 있음 (자료, 한국은행)
- 이 때문에 유동성 자금이 부동산 뿐만 아니라 다른 곳에서도 이윤을 찾을 수 있도록 활로를 열어줄 필요가 있다는 지적임
- 이러한 정책적 노력과 함께 부동산 공급을 지속적으로 늘려갈 때 부동산 시장의 안정화를 이룰 수 있을 것이라는 분석임

※ 국내 부동산 가격 및 유동성 현황, 그리고 참여정부의 부동산 정책에 대한 자세한 내용은 P&C리포트 2006년 11월10일자 ‘이슈분석 - 참여정부의 부동산정책 점검 및 시사점’ 참조

※ 공급확대 정책의 한계
- 공급이 많으면 가격이 떨어지는 것은 경제의 기본이지만, 공급이 많으면 가격이 오르는 경우도 있는것이 경제임
- 지금 지방에 주택을 공급하면 주택가격이 떨어지겠지만 지금 강남에 주택을 공급하면 (낮은 가격에 공급해도) 가격이 올라갈 것은 불보듯 뻔함. 지금 주택은 투자처이기 때문임
- 1가구 1주택자들이 주택을 더 사는 이유는 간단한데 50%의 세금으로 내더라고 이익을 내기 때문임
 ; 만약 다른 투자처가 있다면 당연히 부동산 시장을 떠날 것임
- 공급확대 측면을 주의깊게 살펴보면 1995년 이후 주택공급이 지속적으로 늘었음에도 불구하고 자가점유율은 55% 내외에서 머물고 있음을 알 수 있음

< 주택보급률과 자가점유율 현황 >

- 집값을 잡으려면 공급을 늘리고 이익률을 줄여야 함. 둘중에 하나만으로는 안된다는 지적임
 ; 공급만을 늘리면 주택은 모두 소수의 손에 넘어가게 돼 공급의 의미가 별로 없음
 ; 이익률을 줄이는 방법도 확실한 의지를 보이지 않으면 실패할 것이라는 지적
- 이익이 있는곳에 돈이 몰리고, 돈이 몰리면 아무리 규제해도 소용이 없음. 국민들이 이익이 없다는 확신이 들지 않는 한 강남에 공급을 아무리 해도 무용지물임
- 특히 부동산은 마냥 공급할수 있는 재화도 아니라는 점에서 공급확대 정책은 한계가 있음

■ 부동산에 몰린 유동성 해결을 위한 정책적 검토

○ 금리인상 정책은 매우 신중하게 접근해야
- 유동성 해결을 위해 주요국에서 사용하고 있는 금리인상은 매우 신중하게 추진해야 함
- 금리인상은 자칫 경기침체로 이어질 가능성이 크기 때문에 앞서 살펴 본 주요국들의 금리인상은 한결같이 경기상승기에 단행
 ; 미국은 1999~2000년 중 IT 거품을 제거하기 위해 정책금리를 급격히 인상했다가 경기
   침체를 맞이한 바 있음
 ; 일본은 부동산시장과 주식시장 거품이 극에 달한 1989~1990년 중 뒤늦게 금리를 급격
   히 큰 폭으로 인상한 결과 버블에 이은 장기침체를 경험했으며, 2000년 8월에도 IT 거
   품에 대응해 금리인상을 단행한 직후 경제성장률이 마이너스로 반전하자 다시 금리를 인
   하함
- 이와 관련 23일 한국은행이 은행의 예금 지급준비율을 16년만에 인상했는데, 이는 금리인상의 다른 방편으로 내놓은 한국은행의 고육지책으로 보임
 ; 이번 조치로 은행들의 대출 여력이 감소해 부동산 시장에 유입되는 자금도 줄 것이라는
   예상과 함께 향후 부동산 시장이 계속 불안정할 경우 금리인상을 단행하겠다는 메시지에
   다름아니라는 분석임

○ 유동성 해결을 위한 해외투자 활성화
- 우리나라의 유동성 자금이 부동산 뿐만 아니라 다른 곳에서도 이윤을 찾을 수 있도록 활로를 열어줄 필요가 있음
- 이를 위한 방안 중 하나로 제기되는 것이 ‘싱가포르 투자청’처럼 외국으로의 투자 활성화를 위해 정부가 적극적으로 나서야 한다는 것임

- 싱가포르의 자산운용업은 매우 발달해있는데, 이를 싱가포르 투자청이 이를 견인하는 역할을 함
 ; 싱가포르 투자청 운용자산 규모 - 1,000억 달러 (외환보유고 + 재정여유분)
 ; 1981년 설립 이후 25년간 연평균 수익률은 5.3%
- 싱가포르 투자청은 세계 자산운용시장의 ‘큰 손’으로 불리는데 주식, 채권, 파생금융상품, 부동산, 외환, 원자재, 사모투자펀드 (PEF) 등에 투자함
 ; 우리나라에도 서울 파이낸스센터 등 알짜 부동산을 대거 사들여 유명해짐
- 이러한 싱가포르 투자청의 활약에 힘입어 싱가포르는 자산운용업이 매우 활성화되어 있으며, 역내 자산운용허브화에 박차를 가하고 있음
 ; 2003년 현재 싱가포르에서 활동하고 있는 자산운용회사는 230개 이며, 이중 순수 국내
   투자기업 (지분의 50%이상이 싱가포르 국민 소유 회사)은 전체의 42%인 96개임
- 우리나라 역시 싱가포르 투자청을 모범삼아 2005년 7월 1일 ‘한국투자공사’를 설립했으나 전 세계적으로 순 자산 규모 14위에 어울리는 활동을 벌이지는 못하고 있음

< 순 자산 상위 10개국 >

- 또한 자산운용업의 활성화를 위해 ‘자본시장통합법’ 제정을 준비하는 등 노력을 기울이고 있는 상황이지만 유동성 자금의 활로를 위해 정부의 보다 적극적인 지원이 필요하다는 지적임

※ 부동산 버블 붕괴 시나리오

○ 부동산 버블 붕괴, 그 악순환의 시나리오
- 부동산 상승요인인 저금리, 토지보상비, 유동성 자금의 유일한 이익실현처라는 요인은 당분간 바뀌지 않을 것이기에 부동산 버블이 꺼지기란 쉽지 않다는 의견도 많음
- 그러나 국민들의 부채증가률과 소득증가률을 보면 결국은 꺼질수 밖에 없다는 지적임
- 문제는 그때가 언제이고 어떻게 꺼질까하는 점인데 결국 이 상승을 끝내는 것은 개인 부채의 증가와 그것을 갚지 못하는 개인의 소득한계점이 말해 줄 것임
- 이러한 상황은 ‘가격하락’이 ‘하락’을 강요하는 악순환속에 버블이 붕괴할 것이라는 예측임

 ; 주택가격이 일정정도 이상 하락할 경우 주택가격 하락을 더욱 촉진시키는 ‘악순환’ 발생
 ; 주택가격이 하락하면 LTV가 높아지고 이에 따라 대출금 상환압력이 커짐
 ; 다른 한편 경기둔화로 인해 소득증가세가 둔화되는 가운데 시중금리 상승으로 대출이자
   부담이 증가하면 PTI가 높아지면서 대출자들의 연체가 늘어나고, 상황불능자가 보유한
   주택이 매각 또는 경매의 형태로 시장에 공급, 주택가격이 하락
 ; 이 과정에서 주택가격 상승에 대한 기대감 약화는 중요 변수가 되는데, 주택 소유자들이
   자금압박을 받아도 주택가격이 머지 않아 다시 오를 것이라는 기대가 있다면 어느정도
   견디겠지만 가격 상승 기대가 약화되면 자금압박은 곧 주택매물의 증가로 이어짐
 ; 다시 말해서 이른 바 ‘큰 손’들은 아무런 문제가 없고, 대출받아 뒤늦게 아파트 버블에 뛰
   어든 일반 서민들이 직접적 피해당사자가 됨

< 대출위험군 추산 / LG경제연구원 자료 >

○ 부동산 버블 붕괴, 연착륙이든 경착륙이든 국민고통 심각할 듯
- 이러한 과정이 연착륙일지, 경착륙일지 모르겠지만 국민에게는 고통의 과정이 될 것임
- 연착륙을 하면 최근의 경기침체가 더욱 심해져 만성 경기침체가 일어날 가능성이 크며, 구조조정이 끝날때까지 경기침체는 지속될 가능성이 있음
- 경착륙이 일어나면 급격한 부동산가격 폭락이 일어날 것인데, 이럴 경우 제2의 외환위기와 비슷한 상황이 우려됨
- 부동산 버블이 붕괴하면 대부분의 중산층이 사라질 수도 있다는 우울한 진단도 있음. 중산층없는, 20%의 상류층과 80%의 하류층으로 국민이 재편될 수도 있다는 전망임
 ; 부동산 버블이 붕괴하면 자금이 풍부한 ‘큰 손’들은 다시 부동산을 사들이고, 하류층으로
   전락한 국민은 그들이 세놓은 집에 전세 또는 월세로 입주하는 양상이 벌어지게 됨
 ; 결국 부동산 버블 붕괴 후 소득양극화 양상은 더욱 심화될 수 있음

○ 부동산 버블, 2007년 대선 직후 터질 수도
- 2007년 대선이 끝나면 차기정부는 지금의 부동산 정책을 더 이상 5년 동안 (2008 ~ 2013년) 이끌고 나갈 수가 없기 때문에 집권하자마자 부동산 버블을 터트려 자신의 책임을 회피하고자 할 가능성이 제기됨
- 즉, 부동산 버블의 책임을 현 참여정부로 돌리고 자신은 임기 중 새로운 부동산 정책을 펼칠 가능성이 크다는 것임
- 이러한 예측이 맞을 경우 이른 바 ‘큰 손’들은 2007년 상반기 중 부동산 시장을 떠나고 막차를 탄 서민들만 피해를 볼 가능성이 현실화 도리 수도 있음
- 이러한 최악의 시나리오가 되지 않도록 정치권이 어느때보다 지혜로운 대응을 하기를 바라지만 그 대안마련이 쉽지 않아 보임